אתה מחזיק בידך מדריך בעל ערך רב , שמטרתו לגלות לך איך תיכנסו לבית חדש ללא ליקויי בניה.

מראה המרפסות הקורסות בפרויקט גינדי בחדרה הותיר זעזוע עמוק ושאלות קשות בנוגע לאיכות הבנייה המקובלת כיום, גם על ידי חברות גדולות בעלות מוניטין מפואר בשוק וגם חברות קטנות המתמחות בבניה פרטית.

על פי חוקרים של הטכניון נקבע כי ב-100% מהדירות החדשות הנבנות בישראל יש ליקויי בניה!

זה נתון מזעזע לא?

מה בסך הכל ביקשתם ?

לרכוש דירה מקבלן, או לבנות את בית חלומותיכם מבלי שיהיו בו ליקויים…. שהרי כל העניין ברכישת בית חדש ״מהקופסה״ הוא לקבל תמורה הולמת בעבור מה שהשקעתם.

רכישת נכס היא אחת הקניות הגדולות ביותר בחייו של אדם ולכן אתם מצפים ובצדק, לקבלת תמורה הולמת להשקעה שלכם. לצערי המציאות בישראל מוכיחה שזה ממש לא מובן מאיליו לקבל את הנכס החדש שלכם כשהוא נקי מפגמים וליקויים. התוצאה של הרוכש מעבר לנזק הכספי היא מפח נפש גדול, תביעות, תסכול ועוד…

מה מחכה לכם במדריך?

מטרת המדריך היא לאפשר לכם להכיר ולדעת לזהות את ליקויי הבניה הנפוצים., ולדעת לדרוש את מה שמגיע לכם הן ע״פ חוזה מול הקבלן והן ע״פ החוק.

רגע לפני שאתחיל – כמה מילים עליי:

שמי איציק תורג'מן ואני הבעלים של חברה I.T.E שירותי הנדסה".

אני עוסק ניהול פרויקטים , בפיקוח ,תאום תכנון, בדק , בענף הבניה ועובד במגזר הציבורי והן במגזר הפרטי.

ב-12 שנות ניסיוני ראיתי הכל – ראיתי איך אנשים שרכשו במיטב כספם והשקיעו ברכישה של נכס מקבלן – מגלים להפתעתם שבשביל לתקן את הנזקים שנעשו בבנייה, עליהם להשקיע עוד עשרות ולפעמים אפילו מאות אלפי שקלים על מנת לקבל את מה שציפו לו.

אני חש אחריות אישית להוציא מדריך זה ולאפשר לכם להיכנס בראש שקט לנכס שרכשתם או שתרכשו. אני מאחל לכם קריאה מהנה ומועילה, ואני כאן לרשותכם בשאלות נוספות

מהן הסיבות לליקויי הבנייה?

אני יכול לומר באופן חד משמעי שמרבית הליקויים נגרמים בשל:

  1. שיטות בניה, שמקורן בתכנון לא מחושב עד הסוף
  2. כוח אדם מבצע שלא מכיר את התקנים ולא פועל לפי תכנון
  3. ניהול המאופיין בחוסר תשומת-לב מצד הקבלן ומנהלי הפרויקט או מהנדסי האתר
  4. שימוש בחומרים פגומים שהגיעו לאתר .
של מי האחריות?

מניסיון של 12 שנה בענף, לא מעט מחלוקות מתנהלות מול קבלנים סביב ליקויים ומקרים רבים מגיעים עד לבית המשפט.

חשוב לזכור: עבור ברוב העבודות בבניין קיימת אחריות של הקבלן לשנה הנקראת שנת הבדק .

אם התגלו ליקויים בדירה בתוך תקופת בדק הבית מלבד האחריות במסגרת שנת הבדק, קיימת אחריות ארוכה יותר לרכיבים מסוימים של המבנה וזאת בהתאם לחוק מכר דירות – כשתקופת האחריות משתנה בהתאם לסוג הליקוי .

אם התגלו ליקויים בתוך תקופת האחריות ואם הוכיח הקונה שמקורם בתכנון, בעבודה ובחומרים ,חייב הקבלן לתקנם.

הגרף הבא ימחיש לכם מהו מקור הליקויים ומה הסבירות שיופיע בנכס שלכם

בשל העובדה כי הסבירות שתהיה ליקוי בניה בדירה או בצמוד קרקע גבוהה מאוד, המלצתי לבצע איתור ומיפוי הליקויים הקיימים על כל נכס גם בעת קנית דירה מקבלן או בקניה ומכירה של נכס יד 2, אך למי שמרגיש שנזקק לסיוע ולידע, כדאי לשקול סיוע בחברה הנתמכת בהמלצות של בעלי ניסיון שמספקת בסופו של יום דוח הנדסי המשמש כחו"ד משפטית המחיר אינו מועט אך מיצר שקט לרוכש.

מהם ליקויי הבניה הנפוצים 

איטום / רטיבות 

המקרה השכיח ביותר בליקויי הבניה הוא רטיבות מעל 50% מהדירות בבניינים משותפים ומעל 40%  מצמודי הקרקע נמצאו בעיות באיטום.

לדבר יש השלכות כבדות מאוד היכולות להשפיע באופן ישיר או עקיף על עבודות טיח, אינסטלציה ,ריצוף וחיפוי, חשמל, שלד ובנייה ועבודות פיתוח חוץ בסביבת הבית. הנזילות מהוות נזק אמיתי ומוחשי כך שלפעמים דורש הרס רב על מנת לאתר את התקלה ולתקנה.

כשל זה נובע ממספר גורמים קבלנים שבוחרים )לעיתים מטעמי חוסר הבנה( להשתמש בחומרים שלא מספקים את הפתרון הנכון, ושרמת הבלאי שלהם גבוהה ביותר.  כמו כן, קיימת נטייה לעבוד בחיפזון, במטרה להספיק לסיים את הפרויקט מוקדם ככל שניתן והפיקוח לא מבצע בקרה או שאישר את החומר לביצוע ולא אישר את העבודה לפני סגירה הריצוף או החיפוי. 

כל אחת מהסיבות מספיקה על מנת להביא לנזילת מים, קל וחומר אם מדובר בשילוב של הגורמים ,

רטיבות מתפתחת לקילופי צבע, תפרחות על הקירות וכתמי עובש שמפיצים ריחות.

חשוב לציין כי מרבית הנזילות לא מתגלות מיד לעין ולפעמים נדרש לבצע בדיקות עם ממצאים טכנולוגים, על מנת לגלות באופן מידי, האם יש דליפה.

טיפ: סגור את כל הברזים בנכס וגש לשעון הראשי וראה האם המונה ממשיך לספור. במידה וכן דע כי יש נזילה בנכס ויש לבחון את הנושא פר נקודת יציאה של מים ( כל ברז , אסלה וכו… .)

טיח / סדקים 

מדובר בליקוי די נפוץ ניתן לראות זאת בעין רגילה, התסמינים של לקוי זה כיסוי צבע שאינו אחיד ,טיח גבשושי, סדקים, בליטות, שקעים וקילופים , גליות לאורך הקיר , סטייה של הקיר ניתן לראות זאת הפנלים באופן די ברור. 

כל אלה יכולים לפגום באופן מתסכל למדי במראהו של בית חדש ומעיד על אי דיוק בפרטים הקטנים המייצרים אי שלמות  במקום בו הושקעו סכומי כסף עצומים…

טיפ: לדרוש מהקבלן לבצע את התיקון הסדקים עם חומר גמיש בלבד ולפי הנחיות היצרן של החומר. 

שלד ובניה 

ליקויי בניה המופיעים בשלד המבנה הם ליקויים חמורים ובלתי הפיכים , הפוגעים ביסודות ויכולים לגרום להתמוטטותו של המבנה או לחוסר יציבות. כך למשל מעקה פגום עקב אי ציות לתקן, נשירה של חיפויי קירות, סטייה של הקיר התומך, סדקים עבים הנוצרים בקירות הבית, מדרגות שנעקרו ממקומם ועוד.

טיפ: מקרה כזה הוא מורכב ויש לדרוש מהקבלן לראות חו"ד של הקונסטרוקטור לפי תיקון הלקוי 

קירות , ריצוף וחיפי 

כיצד מזהים ליקוי זה: שקיעת אריחי ריצוף בודדים או משטחים שלמים, היווצרות שברים או סדקים באריחי ריצוף, היווצרות כתמים על האריחים, הפרשי מפלסים או שיפועים חריגים.

הדבר נוצר ע"י הנחת ריצוף ללא מרווחים מתאימים וללא מילוי נדרש )"רובה(" , חיפוים נישל,  תוצר של חומר מדביק שלא תואם את  הנדרש לי התקן.  

 טיפ:  חיפוי זה נושא רגיש מאוד בענף ברגע שיש חיפוי שנשלף / נפל- המשמעות שיש כשל הנדסי ולדרוש חו"ד מיועץ רלוונטי.  

עבודות חשמל 

ליקויים במערכת החשמל יכולים להתחיל במיקומים לא נכונים של שקעים )מה שיכול להתברר בהמשך כמתסכל ומגביל במיוחד( ולהסתיים בבעיות מהותיות יותר בלוח החשמל, גם אם הן לא נראות לעין ממבט ראשון .

טיפ: כדאי להשוות כבר בהתחלה את המצב למפרט הקיים ולשקול בקרה של איש מקצוע.

מסגרות ודלתות 

הליקויים שנמצאו בדלתות כוללים דלתות קצרות שגובהן נמוך מ-2 מטר נטו, או כאלה שרחוקות מפני הריצוף; דלתות פגומות ושבורות או כאלה שנמצא בהן פגם בציפוי; פתחי כניסה צרים מדרישות תקנות התכנון והבנייה או מיקום דלתות ומשקופים שלא על-פי התוכנית – בעיות שפתרונן מורכב הרבה יותר – ואפילו דלתות שחוסמות מעברים לחדרים או לפרוזדורים!.

טיפ: לתעד הכול ביום של המסירה, גם עם מדובר בשריטה

אינסטלציה 

לקוי זה נתקלים רוכשים רבים המזוהים בדליפות מים מצנרת או הנחת צינורות בקוטר שאינו מתאים ,שברים ופגמים באמייל של אמבטיות, כמו גם חוסר בלחץ מים בברזים, התקנת ברזים רופפים וכן מיקום לא ראוי לכלים  סניטריים, לצד ריחות לא נעימים ומערכות חימום מים שאינן פועלות באופן תקין .

בעיות קורוזיה מתגלות לעתים בשלב מוקדם, כמו גם נזילות מצנרת פלסטית מאזור החיבורים – לרוב בשל אביזרים לא תיקניים, מיקום השוחה של מערכת צנרת הביוב בסמוך ליסוד הבניין היא ליקוי האסור על-פי התקן, בשל הסיכון כי דליפת מים תגרור שקיעה של היסוד ותפגע בשלד הבניין.

טיפ: לזמן מאתר נזילות מקצועי לאבחון הבעיה. יש להפעיל לפי שיקול דעת האם להפעיל את כל המשאבים הנדרשים והציוד הנדרש כגון מצלמות מוחדרות לצנרת , בדיקה בגז וכו ..

אני ממליץ בנושא זה לא  לחסוך משאבים ועלויות, לאור העובדה כי התיקון בליקויים אלה הוא יקר מאוד וחובת ההוכחה היא על הרוכש. 

נגרות ומטבחים 

לא מעט בעלי דירות מבצעים שדרוג המטבח , הבעיות התדירות הן התנפחות העץ כתוצאה מנזילה סמויה, בעיית איטום או שימוש בחומרים ירודים שגורמת לסגירה בעייתית של דלתות או מגירות ,מדפים שוקעים ופרזול לא איכותי.

טיפ: לתעד הכול ביום של המסירה גם עם מדובר בשריטה

מה הזכויות שלכם על פי חוק: 

 על פי חוק מכר דירות 1990, קיימות שתי תקופת שבהן אחראי הקבלן לתיקון ליקויים:

תקופת הבדק, אשר תחילתה ביום עמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים , על פי הפריט הלקוי להלן תקופת הבדק לפי חוק מכר דירות:

  • צנרת, כולל מערכות הסקה ומרזבים – שנתיים
  • חדירת רטיבות בקירות ובמקלט – שלוש שנים
  • מכונות, מנועים ודוודים – שלוש שנים
  • קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – כשלוש שנים
  • שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים
  • שקיעת מרצפות בחנויות, מדרכות ושבילים בשטח הבניין – שלוש שנים
  • סדקים העוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים
  • קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים
  • כל אי התאמה אחרת שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת
  • בתקופת הבדק, חובה על הקבלן לתקן כל ליקוי, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש.
  • תקופת אחריות, בת שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק

בתקופת האחריות, חובת ההוכחה על היווצרות הליקוי היא על רוכש הדירה ויש לוודא כי הליקוי אינו  תוצאה של שימוש לא נכון, הזנחה או תחזוקה לקויה.

בדרך כלל, נוהגים קבלנים לבצע שורה של תיקונים בתום שנה, אולם אין זה פוטר אותם מחובתם על פי החוק. לא ניתן לבטל, לשנות ולקצר את תקופת הבדק והאחריות, אף לא בהסכמת או ויתור הרוכש בהסכם המכר.

אז מה עושים אם נתקלתם בליקוי בניה?

פונים לקבלן עם הדרישה לתקנו. במידה והקבלן אינו משתף פעולה ,תוכלו להחליט האם לפנות להליכים משפטיים או שלא.

חוק הגנת הצרכן :

בחוק הגנת הצרכן תשמ"א 1981 יש מספר סעיפים הרלוונטיים לתהליך רכישת דירה

סעיף 2:

לא יעשה עוסק דבר במעשה או במחדל, בכתב ובעל פה או בכל דרך אחרת העלול להטעות את הצרכן

סעיף 3 :א. לא יעשה עוסק כדי לקשור עסקה, דבר במעשה ובמחדל, בכתב ובעל פה ובכל דרך אחרת שיש בו ניצול חולשתו השכלית או הגופנית של הצרכן.

ב. לא יעשה עוסק דבר, במעשה ובמחדל, בכתב או בעל פה, או בכל דרך אחרת, שיש בו ניצול מצוקתו של הצרכן, בורותו או הפעלת השפעה בלתי הוגנת עליו, הכל כדי לקשור עסקה בתנאים בלתי מקובלים או בלתי סבירים או לשם קבלת תמורה העולה על התמורה המקובלת.

לבית נכנסים ברגל ימין!

טיפים והמלצות לכניסה חלקה:

 

אכלוס זה החלק הסופי בתהליך הבניה והוא התוצר הסופי שמקבל רוכש הנכס ולכן מומלץ להשקיע בשלב זה ולבצע בדק על הצד הטוב ביותר.

הטיפים הבאים יוכלו לסייע לכם בתהליך:

  1. בסיור הראשוני לקבלת הנכס מהקבלן ) אין הבדל בין דירה מקבלן בבניין או לקבלן שבונה צמוד קרקע ( יש לבצע מיפוי ואיתור של הליקויים הקיימים בנכס. יש להתייחס לכל תוכניות הביצוע בפרויקט והיתר של הנכס : אדריכלות מבנה , אדריכלות נוף , תוכניות בטיחות ונגישות , תוכניות אינסטלציה , תוכניות חשמל ומתח נמוך , תוכניות תנועה ועוד …

למי שמרגיש שנזקק לסיוע ולידע, כדאי לשקול סיוע  בגוף מקצועי שידע לספק בסופו של יום דו״ח הנדסי המשמש כחו"ד משפטית . המחיר אינו מועט אך מיצר שקט לרוכש .

  1. יש להבין כי ישנם ליקויים שלא יהיה ניתן לפתור אותן והקבלן יהיה חייב לפצות את הרוכש.

ישנם מקרים שהולכים לבית משפט בשל אי הסכמה בין הרוכש לבין הקבלן והשופט מכוון להסדר כספי.

כדאי לדעת: בית המשפט ער לתופעה הנ"ל ויש מודעות לנושא ליקויי בניה ולחשיבות שלהם ומה הנזק שהם גורמים ובא ברוב המקרים לקראת הרוכש. אך כמובן שאין להסתמך על כך וכל מקרה יבחן לגופו, לפיכך יש לשקול היטב האם משתלם ללכת להליך משפטי או שלא.

  1. במידה והליקויים אכן חמורים, לא להתפשר בדו״ח הנדסי ולהשקיע את כל הבדיקות הנדרשות כי הדו״ח הוא נקודת המוצא למ"מ מול הקבלן ויש לדרוש מהקבלן להסדיר את כל הליקויים.
  1. חשוב לזכור כי יש ליקויים שלא יתגלו במיידי ולכן ישנה שנת בדק, על מנת שהמערכות יפעלו ויהיה ניתן לראות בהמשך את הליקויים.
  1. לידיעה: המבנה בשנה הראשונה עדין פעיל והוא מתכווץ ונמתח בשל שינוי מזג האוויר. דבר זה מיצר סדקים קלים. זה טבעי ואין מה להיחלץ מכך . מתי סדק נחשב למסוכן ?כאשר הסדק מעל 1 ס"מ והוא עמוק לפחות 1ס"מ .
  1. מומלץ לתעד בכתב כל התנהלות מול הקבלן. זה עשוי לשמש אתכם בהמשך הדרך .

לסיכום:

המסע לבית חלומותיכם התחיל בציפייה גדולה שהכל יעבור חלק. והאמת? ככה זה צריך להיות. אולם ברוב המקרים, כפי שציינתי כאן- אין הדבר מתרחש. ולכן עליכם להגיע בעיניים פקוחות ולא לקחת כמובן מאיליו את עבודת הקבלן ואנשי המקצוע. מומלץ לבדוק כל דבר ע״י בקרה חיצונית שיכולה לחסוך לכם אלפי שקלים וסבל אישי .

אני רוצה לאחל לכם שתיכנסו לבית החדש בראש שקט ותהנו ממנו למשך שנים ארוכות.

לשאלות נוספות אתם מוזמנים למלא את הפרטים, ממש כאן ונחזור אליכם במהרה .