מס שבח כיצד מחשבים מס שבח?

חוק מיסוי מקרקעין קבע כי מס השבח היוטל במכירה הוא יתרת שווי המכירה שעולה על שווי הרכישה, במילים פשוטות, מדובר על תשלום של 25% מערך הנכס הנמכר. למשל, אם רכשתי נכס בעלות של מיליון שקל ומכרתי אותו ב2 מיליון שקל אני אשלם 250 אלף שקל.

חשוב לציין, בתשלום זה ניתן לקזז הוצאות שהוצאו על הנכס כגון: תיווך, עו"ד, שיפוץ, שמאי ועוד..

ולכן, מי שלא פטור מממס שבח יש לשמור חשבוניות בגין כל ההוצאות שהיה לו בנכס כי החשבוניות יגרמו להפחתה של התשלום!

פטור ממס שבח

חשוב להבין שיש שני סוגים לפטור:

  1. פטור מלא בדירת מגורים מזכה. יובהר כי כאשר הדירה הנמכרת היא דירה מגורים יחידה והמוכרים מחזיקים בה מעל 18 חודשים (לדירה מקבלן מיום קבלת הנכס להחזקתכם). חשוב לציין, כי הפטור הוא לדירות מגורים בלבד (לא למסחרי).
  2. פטור יחסי. במקרה בו למוכרים יש יותר מדירה מגורים אחת בחזקתם והדירה הנמכרת נרכשה לפני 2014 המס ישולם על פי עליית הערך משנת 2014 בלבד!

הערה: ישנם מקרים בהם המוכר הוא גם רוכש שמכר את הדירה הראשונה שלו. במקרים כאלה, המוכר יצהיר שהוא בתהליך מכירה ושהוא ימכור את הנכס ב18 חודשים הקרובים מיום הרכישה של הנכס החדש. במקרה כזה, בעל הנכס יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח ויובהר כאשר למוכר יש יותר מדירה אחת ואין בכוונתו למכור את הדירה הראשונה יחלו עליו במס השבח.

מס רכישה בדירה מגורים יחידה

בעל דירה שאין בבעלותו דירה או נכס על שמו יהיה זכאי לקבל פטור ממס רכישה בתנאים הבאים:

  1. על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס
  2. על חלק השווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – 3.5%
  3. על חלק השווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 5%
  4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
  5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 ₪:

על חלק השווי שעד 1,747,865 ₪  – לא ישולם מס

על חלק השווי העולה על 1,747,865 ₪ ועד 2,073,190 ₪  ישולם מס בשיעור 3.5% =  11,386 ₪

על חלק השווי העולה על 2,073,190 ₪ ועד 2,200,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5%  =  6,341  ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום – 17,727 ₪

מס רכישה לדירה מגורים שאינה יחידה

במקרה בו לרוכש יש בבעלותו מעל דירה אחת הוא יהיה מחויב במס מדורג.

להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת:

  1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%
  2. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%
  3. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%
  4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
  5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 2,200,000 ₪:

על חלק השווי שעד 1,294,770 ₪  ישולם מס בשיעור 5%  =  64,739 ₪

על חלק השווי העולה על 1,294,770 ₪ ועד 2,200,000 ₪  ישולם מס בשיעור 6%  =  54,314 ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום – 119,053 ₪

ישנם מקרים כי הרוכש יש בבעלותו הדירה הראשונה שטרם מכר המוכר יצהיר שהוא בתהליך מכירה ושהוא ימכור את הנכס ב 18 חודשים הקרובים מיום הרכישה של הנכס החדש במקרה כזה בעל הנכס היה ימנע לשלם רכישה.

 

מס רכישה בירושה

נכס בירושה אינה מהווה דרישה למס רכישה ולא תחייב את היורש בתשלום מס בזמן הרישום הנכס על שמו.

אך יובהר בעת מכירה הנכס היורש בעל הנכס ייכנס בנעלי המוריש כלומר במקרה ולמוריש יש עוד נכסים בעת בפטירתו יחויב היורש במס שבח וזאת גם במקרה בו ליורש אי דירות נוספות על שמו.

נושא המיסוי הוא נשא חשוב בעת רכישת נכס ולכן לצורך בדיקה חישוב המס ניתן להיכנס למחשבון מס רכישה של רשות המיסים ולקבל מענה במיידי לגבי מס הרכישה אשר עתיד לשלם.