מפקח בניה ביהודה ושומרון

יהודה ושומרון הופכת להיות בשנים האחרונות לפתרון האולטימטיבי לזוגות הצעירים בישראל, ויש לזה לא מעט סיבות: הנופים הפתוחים והמדהימים של הרי השומרון, חיי קהילה , אוויר צלול, מחירי הדיור ובעיקר צמודי קרקע במחירים שפויים ליותר ויותר עבור ישראלים במגזרים שונים. בימים אלה מתגוררים ביהודה ושומרון מעל חצי מיליון ישראלים והמספרים רק והולכים וגדולים מיום ליום.

המדריך הבא עוסק בפיקוח בניה ביהודה ושומרון, המפשט ומסביר את תפקידו של הפיקוח ואת המורכבות של פרויקטים הנדסים בעיקר באזור זה וההזדמנויות הקיימות בו.

מעבר לנופים וחיי קהילה ומחירים אטרקטיביים יש יתרון משמעותי בעסקאות מקרקעין בתחומי הקו הירוק.  רוכשי דירות ביהודה ושומרון פטורים מהיטל השבחה בצורה גורפת, עקב העובדה שחוק התכנון והבנייה אינו חל על יישובים אלה וזאת לצד הטבות ממשלתיות ומוניציפליות נוספות כמו הקלות בארנונה. הפטור המלא מהיטל ההשבחה על רכישת דירות באזור מהווה מניע משמעותי ביותר ברכישה מצד יזמים, משקיעים ורוכשים בשל העובדה שלא יצטרכו לשלם את מס ההשבחה, וכך יוכלו לחסוך עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.

הדבר יוצר התמחות מאוד ספציפית של מפקח הבניה, מפקח בניה שמתמחה באזור המרכז לא יכול להיות מפקח ביהודה ושומרון לאור העובדה שבשטחים אלו חלים למעשה חוקי הקרקעות אשר חלו על האזור עד מלחמת ששת הימים, בין היתר החוק הירדני והחוק העותומאני חלים עד היום. בשל המורכבות של העניין הוקם גוף בשם "המנהל האזרחי" שהוא גוף צבאי הכפוף למתאם פעולות הממשלה בשטחים, שמנהל מטעם מדינת ישראל את הפעילות האזרחית (הלא-צבאית) בשטחים שישראל כבשה אך לא החילה עליהם את סדרי המנהל והשיפוט שלה.

מהו פיקוח בניה ביהודה ושומרון ומתי צריך אותו?

בתחילת דרכו של הפרויקט האי וודאות והסיכונים גדולים יותר בשל העובדה כי קיים ביהודה ושומרון "מנהל אזרחי". משמעות הדבר כי כל הסמכויות התכנוניות ביהודה ושומרון מרוכזות בידי ועדת תכנון אחת והיא מועצת התכנון העליונה (המקבילה לוועדות הארצית והמחוזית בתוך הקו הירוק), בשל כך קיים מרכיב גבוה של אי-ודאות או סיכון כלכלי בתחילת דרכו של הפרויקט, האי וודאות והסיכונים גדולים יותר, ככול שנתקדם בשלבי הפרויקט הוודאות תגדל והסיכוי יקטן. חובתו של מפקח הבניה היא ליצור ודאות באי ודאות בכל שלבי הפרויקט ובפרט ביהודה ושומרון הוא חייב להבין ברישוי והבירוקרטיה המורכבת הקיימת, מעבר להבנה של התהליך הבניה הרגיל שאנו מכירים בשאר שטחי ישראל .

מפקח בנייה איכותי נותן ללקוח שלו ערך עצום, כבר משלב הייזום של הפרויקט, מלווה אותו בנאמנות ושומר על האינטרסים שלו דרך כל שלבי הפרויקט, במיוחד על אחת כמה וכמה כאשר מדובר ביהודה ושומרון בשל המורכבות הפוליטית, בירוקרטיה של המנהל האזרחי וכל נושא הביטחון עם פועלים ופלסטיניים.

פיקוח בניה ביהודה ושומרון בשורה תחתונה מה הוא עושה?

מיזם כמו בניית בית או שיפוץ כבד שדורש היתר בניה היא אחת ההוצאות הגדולות ביותר בחייו של אדם ולכן נצפה ובצדק, לקבל תמורה הולמת להשקעה שלנו, מפה חשוב שמפקח הבניה יהיה גוף שמתמחה בתחום על מנת לייעל את לוח הזמנים, התקציב ואיכות הביצוע, כל אלו יובילו לתוצאה הסופית שמזמין העבודה יהיה מרוצה ממנה.

יש נטייה ליזמים כי ברגע שמינו מפקח, מזמין העבודה מסיר כל אחריות ומעורבות בפרויקט וכאן הטעות הגדולה. פרויקט הנדסי לא יכול להצליח ללא 3 המרכיבים הבאים: מזמין עבודה, צוות תכנון וקבלני ביצוע.  ברגע שאחד מהגופים מתנתק הצרות מתחילות לצוף.

תפקידו של מפקח זה ליצור את החיבור בין כל הגורמים, כמו כן גם לבצע בקרה שכל דרישות היזם  יכנס לתוכניות הביצוע, יעמדו בתקציב שהוגדר ותהיה שמירה על איכות הביצוע ללא פשרות. בגישה זאת ניתן לשלוט על הפרויקט באופן מוחלט ולצמצם את אי-ודאות או סיכון כלכלי .

האתגר המשמעותי הוא בחירת מפקח בניה לטובת הפרויקט, הדבר מחייב בדיקה יסודית מאוד וקיים צורך לבצע התאמה בין הניסיון של המפקח לאופי הפרויקט.

 מהם השלבים הבניה העיקרים בפיקוח בניה ביהודה ושומרון?

השלב הראשון והחשוב ביותר הוא שלב הייזום. זה השלב המכריע בחיי הפרויקט, בפרט ביהודה ושומרון.  23% מהפרויקטים 'נופלים' מאחר וקודם בהליך רכישת הקרקע לא נעשה בירור יסודי של זכויות הבניה והיתכנות הנדסית וכלכלית. בשלב הזה, בדיקת ההיתכנות היא קריטית לקבלת תמונת מצב אמיתית וסילוק חוסר הוודאות.

השלב השני הוא שלב התכנון שלמעשה משלים את שלב הייזום. לא רלוונטי מה גודל המיזם בניין, מסחר , מודי קרקע ועוד. גיוס המתכננים חייב להיות בעלי ניסיון מוכח ותואם יכולות הנדרשות לבירוקרטיה הקיימת ביהודה ושומרון. בנקודה הזאת מתרגמים את התוכניות לעבודה מעשית מפורטת כולל עלויות ולוחות זמנים. חשוב לציין שמצב בו האדריכל מתפקד גם כמנהל הפרויקט מאוד לא מומלץ. כדאי שאת הפרויקט ינהל מפקח הבניה שהוא איש הסוד הנאמן של הלקוח והגוף שמנהל ומבצע את הבקרה על כלל הפרויקט – כולל ליווי ובקרה על עבודת האדריכל.

השלב השלישי הוא הביצוע וכולל בתוכו 2 מרכיבים חשובים: הראשון הוא ניהול הביצוע, בקרה על התקציב ולוח הזמנים ושמירה על הצביון המקורי של הפרויקט. המרכיב השני הוא בקרה על איכות הביצוע. בכל פרויקט שמסתיים מתגלים ליקויי בניה הנוצרים משילוב של שיטות עבודה שגויות, תכנון לקוי, כוח-אדם לא מקצועי וניהול לא מחושב. המשותף לכל הליקויים הוא הגורם האנושי, חוסר ידע מקצועי, אי הכרת תקנים ודרישות של רשויות מקומיות ובזבוז זמן יקר ומשאבים ללקוח. מפקח בניה יכול לוודא עבור הלקוח שכל בעלי המקצוע מחויבים לחלוטין ללוח הזמנים, לתוכנית העבודה, לעבודה בסטנדרטים גבוהים ולתשומת לב לפרטים.

השלב הרביעי הוא האכלוס. בניגוד למה שרבים חושבים, הוא לא מסתיים בקבלת המפתחות לנכס, אלא נמשך לפחות עוד שנה לאחר מכן. הסיבה לכך היא שרק לאחר גמר הבניה המבנה עובר מערכת גשם מאסיבית וכל המערכות בפרויקט עובדות באופן מלא והליקויים נחשפים. חלקם הגיוניים וצפויים וחלקם לא מקובלים. בשני המקרים, הקבלן יצטרך לקחת אחריות ולתקן, ההבדל הוא במשך זמן הטיפול. מפקח בניה מנוסה יוודא שהקבלן מחויב לתיקונים בלוח-זמנים מהיר, ללא פשרות על פתרון הנדסים ויחסוך ללקוח את ההתנהלות המתישה מולו.

פיקוח בניה ביהודה ושומרון, מה היתרון?

בענף הבניה, בעיקר צמודי קרקע, ישנה בעיה. משרדנו פגש המון אנשים שחלמו על בית ספציפי ונוכחו  לראות את הפרויקט ולא הבינו מה קרה לתוכניות, כאמור, קיים חוסר התאמה שגרם להם לתסכול. מפה, יזמנו בחברה סקר, נמצא ש 49%, כלומר, מאות אנשים שנמצאים לאחר תהליך בניה(קיבלו מפתח) לא מרוצים מהתוצאה, לפחות באחד מ3 מדדים: עמידה בלוח הזמנים של הפרויקט, התוצאה המוגמרת לעומת החלום שהתגבש והשתנה תוך כדי תנועה והעלות הסופית מול התקציב המקורי.

כולם כמובן מודים שלא היו חוזרים על התהליך כי הוא דרש מהם המון אנרגיה. מה שמוביל לזה הוא חוסר הבנה בתהליך, כל ניהול פרויקט הנדסי הוא בעל מרכיב גבוה של אי-ודאות או סיכון כלכלי שדורש משאבים כדי להצליח בו. לכן, אם זקוקים לשירותי חברה לניהול פרויקטים אנו עומדים לרשותכם עם כל הכלים המקצועיים שרכשנו, עם תודעת שירות מפותחת, חזון ואמון בפרויקטים שלכם  ורצון עז להגשים לכם חלום על הצד הטוב ביותר.

 

לסיכום,

אזור יהודה ושומרון הולך ומשנה את פניו תוך שהוא הופך להיות אטרקטיבי לכולם. בהתאם למגמה הכללית בשאר חלקי הארץ, גם המחירים באזור יהודה ושומרון הולכים ומזנקים משנה לשנה, אך יחד עם זאת, יש להבין שקיימת בירוקרטיה המורכבת מעבר להבנה התהליך הבניה הרגיל שאנו מכירים בשאר שיטחי ישראל.
לכן, מפקח בניה ביהודה ושומרון הוא שחקן מרכזי שינווט את הפרויקט להצלחה או לכישלון, כמזמיני עבודה עליכם להגיע לתהליך בעיניים פקוחות ולא לקחת כמובן מאליו את עבודת הקבלן ואנשי המקצוע, אף מומלץ לבדוק ולשאול כל דבר ע״י בקרה חיצונית. במקרה זה, הבקרה החיצונית היא מנהל הפרויקט שלכם שעבורכם הוא איש הסוד שיכול לחסוך לכם אלפי שקלים, זמן יקר וסבל אישי.

מי שמרגיש שנזקק לסיוע ולידע, כדאי לשקול סיוע בחברה הנתמכת בהמלצות של בעלי ניסיון שמספקת בסופו של יום שירותי ניהול ופיקוח, שמייצרים שקט לאורך כל הדרך ויהפכו את הליך הבניה ובייחוד שלב הביצוע לפשוטים ביותר.

אתם מוזמנים למלא את הפרטים, ממש כאן ונחזור אליכם במהרה