מדיניות עירונית איננה מסמך סטטי, אלא אמירה מתמשכת. היא צריכה לדעת לעמוד בזעזועים פוליטיים ובחילופי הנהגות מבלי לאבד את עקרונות הליבה שלה. בעיניו של תורג’מן, תפקידם של אנשי המקצוע הוא להגן על הרצף הזה, לשמור על האיזון בין שינויים פוליטיים לבין אחריות מקצועית. האדריכל או מהנדס העיר הם הזיכרון המוסדי של המקום. כשאין זיכרון יש חוסר עקביות, והעיר מאבדת את דרכה. הרובד השני הוא הפרוגרמה. ברוב הרשויות מתייחסים אליה כאל טבלת שטחים ותו לא, אבל למעשה מדובר בשלב הקריטי שבו מתורגמת המדיניות לתכנון מעשי.
פרוגרמה חכמה רואה את התמונה הרב רובדית שכונה, רובע, עיר. תוספת יחידות דיור לשכונה קיימת איננה פעולה טכנית היא מהלך שמשנה את האיזון העירוני כולו. מספר התושבים אולי מוכפל, אבל יחד איתו גדלים גם הצרכים בחינוך, ברווחה, בתחבורה ובתעסוקה. ברגע שמתייחסים לפרוגרמה רק ברמה מקומית ולא בוחנים את השלכותיה הרוחביות, נוצר עיוורון תכנוני. אי אפשר לנתק שכונה מהעיר. כל תוספת אוכלוסייה משנה את כל המערכת שמסביבה את מערך מוסדות החינוך, את התנועה, את התשתיות. כשזה לא מובא בחשבון, נוצר עומס מצטבר שהופך כל מבנה ציבור ממענה לצורך למוקד של בעיה. הפרוגרמה, הוא מדגיש, היא המנגנון שבו ניתן לבחון את האיזון בין תוספת יחידות דיור לבין הקצאת שטחים חומים. זו הנקודה שבה באים לידי ביטוי עומק החשיבה והאחריות של הרשות המקומית. אי אפשר לחשוב רק על המגרש.
צריך להבין את שלושת הרבבים שכונה, רובע ועיר. רק כך ניתן לייצר מערכת ציבורית שמשרתת באמת את האוכלוסייה ולא רק עומדת בדרישות תקן. במילים אחרות, פרוגרמה איננה עוד כלי הנדסי היא ביטוי לחשיבה מערכתית. רשות שמסתפקת בחישוב יחידות ובמילוי דרישות משרדיות מוותרת על הזדמנות לייצר ערך אמיתי. תורג’מן מציין כי דווקא השלב הפרוגרמטי, שנראה טכני לכאורה, הוא המקום שבו ניתן להכניס חשיבה כלכלית חברתית שמקדימה את זמנה. הפרוגרמה היא השלב שבו אפשר לשנות את כללי המשחק. כשמבינים את המרחב העירוני כרצף, מבינים שכל החלטה על מיקום מבנה ציבור משפיעה על איכות החיים ועל הערך הכלכלי של העיר כולה. כאן נכנס הנושא הרגיש ביותר השטחים החומים. בעיני תורג’מן, זו נקודת מבחן של מקצועיות. רבים רואים בהם שארית מגרשים, או מחויבות תקנונית שיש לסמן כדי לקבל היתר. אבל שטח חום הוא לב המרחב הציבורי. זו הקרקע שמגדירה את איכות החיים של התושבים. כאן בדיוק נוצרת התנגשות בין אינטרס ציבורי לאינטרס כלכלי.
יזמים, מטבע הדברים, מחפשים למקסם את הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע. הם יעדיפו, לא אחת, למסור לרשות את השטחים הפחות אטרקטיביים כאלה עם שיפוע גדול, נגישות מורכבת או קרבה לתשתיות כבדות. תורג’מן מזהיר מהטעות הזו. שטח ציבורי לא נמדד רק בכמות, אלא באיכות ובמיקום. יש משמעות עצומה לשאלה היכן ממוקם גן ילדים או מבנה קהילתי. כשהשטח הציבורי נדחק לשוליים, הוא מאבד את תפקידו החברתי. השכונה אולי עומדת בדרישות התכנון, אבל היא מפסידה את הנשמה. האחריות של רשות מקומית היא לעמוד על האיזון הנכון לא לוותר על איכות ציבורית, אך גם לא לפגוע בכדאיות הכלכלית של היזם. כאן נבחנת ההבנה המקצועית של הנהגה עירונית. רשות חכמה יודעת לנהל מו”מ על ערך, לא על אחוזים. צריך לדעת לזהות את המקום שבו אינטרס ציבורי וכלכלי יכולים לחיות יחד.
אם לא תהיה כדאיות לא תהיה בנייה אם לא תהיה איכות לא תהיה עיר. האיזון הזה הוא אולי הנקודה השלישית והמורכבת ביותר הגבול הדק בין מה שנדרש ציבורית למה שנדרש כלכלית. זהו קו התפר שבו מתרחשת המנהיגות התכנונית. תורג’מן טוען כי המפתח הוא לא במאבק אלא בשפה משותפת. יזם פועל מרווחיות, רשות פועלת מערכים אבל שניהם מדברים על קיימות. כששני הצדדים מבינים שקיימות עירונית היא אינטרס משותף, אפשר לנהל דיאלוג שמייצר תכנון מניב באמת. ההבנה הזו משנה את כללי המשחק. היא מחייבת את הרשות לפתח כישורי ניהול מתקדמים להבין כלכלה, להכיר כדאיות, לדעת לקרוא מודל עסקי, ובו בזמן לשמור על עקרונות התכנון הציבורי. מדובר באיזון מורכב, אך אפשרי. רשות שלא יודעת לדבר שפה כלכלית, תפסיד את השיח עם היזם. יזם שלא מבין ערך ציבורי יפסיד את הציבור. המפתח הוא לדבר זה עם זה, לא זה על זה. מכאן הוא עובר לדבר על ההשלכות הניהוליות והכלכליות של כל אחת מהנקודות הללו.
מדיניות משתנה מייצרת חוסר ודאות תכנוני, שמוביל לעיכובים, לחריגות תקציב ולפגיעה באמון הציבור. פרוגרמה חסרה ראייה מערכתית גורמת לבזבוז משאבים מבנים שלא מנוצלים, תשתיות כפולות, ומוקדים עירוניים ללא תוכן. חוסר איזון בין ציבור לכלכלה גורם למתח מתמשך שמחליש את היכולת לפתח את העיר. כל אחד משלושת המוקדים האלה, כשהוא מתנהל נכון, הופך לכלי של יציבות. תורג’מן מציג גישה של ניהול עירוני חדש, שבו תכנון מבני הציבור הוא חלק מהאסטרטגיה הכלכלית של העיר, לא מההוצאה התקציבית שלה. מבנה ציבור מאוזן תקציבית איננו הישג הנדסי הוא הישג ניהולי. הוא תוצאה של מדיניות יציבה, פרוגרמה מדויקת וניהול דיאלוג חכם עם השוק הפרטי.
זהו המשולש שמגדיר מבנה מניב אמיתי. מנקודת מבט רחבה יותר, הוא מתייחס גם להיבט של אחריות בין דורית. תכנון ציבורי אינו משרת רק את תושבי ההווה, אלא גם את הדורות הבאים. החלטה על מיקום של שטח חום או על צפיפות בנייה אינה רק שאלה של תקציב, אלא של חזון. עיר שלא מתכננת היום, תשלם מחר פי שלוש. האחריות שלנו היא לראות רחוק יותר מהקדנציה. תורג’מן מסכם בגישה שמחברת בין כלכלה לתודעה ציבורית. אנחנו לא נופלים בחישובים, אנחנו נופלים בתפיסה. מבנה ציבור לא יכול להיות תקציב על נייר. הוא צריך להיות מערכת חיה כזו שמבינה מדיניות, מגיבה לקהילה ומחזירה ערך לעיר. לדבריו, האתגר האמיתי של אנשי המקצוע כיום הוא לא לדעת איך לבנות, אלא לדעת מתי לומר זה נכון, זה מאוזן, זה יחזיק לאורך זמן. איכות תכנונית היא לא תוספת תקציב. היא החלטה ניהולית. מי שמבין את זה, בונה ערים שחיות באמת..
